营销策划书的意义和价值 第1篇
【关键词】房地产；营销策划；问题；对策
一、房地产营销策划的含义
房地产营销策划是一项系统工程，它统筹所有房地产销售及宣传推广工作。是房地产开发商为了取得理想的销售推广效果，在进行环境分析的基础上，利用其可动用的各种外部及内部资源进行优化组合，制定计划并统筹执行的过程。
二、房地产营销策划的特点及基本原则
1.房地产营销策划的特点
（1）人性理念。现在的房地产行业面临的首要问题就是是否顾及消费者的需求和销售的产品是否符合消费者的需要。只有满足人性理念，房地产公司才能更好的促进销售，增加利润，加快资金周转。企业的一切活动应该顾及消费者的心理，这才是营销的根本。
（2）生态理念。房地产的开发，应建立在保护环境的基础上，既要顾及人类的居住水平，又要顾及人类的居住环境，给人们提供一个适宜的居住生活。
（3）智能理念。人类的科技水平，已经由之前的砖瓦房逐渐向高科技水平转换。家庭装饰多元化给人们提供了更多的服务。
（4）投资理念。投资不动产愈来愈成为更多人选择的投资保值手段。
（5）策略和手段是营销的生命。楼盘最终需要通过市场的反应去实现自身的价值，由此，营销中采用的合理策略、手段则成了“检验真理”的试金石。
2.房地产营销策划的基本原则
（1）必须从客户和市场需要出发。每个人的喜好和审美方式、生活习惯各不相同，因此开发商不可能在策划是都回面面俱到。因此要想做到尽量“面面俱到”必须要做好市场调研。只有这样才能较充分的满足消费者心理。
（2）始终保持整体营销的观念。在营销策划中，创意是根本。客户最终会选择你的产品，“性价比”是最关键的一个因素。这就要求产商在策划上把握整体营销这个方式。这就要求策划各个细节环环相扣、统筹安排、互相协调，目的一致，实现营销的整体性。
3.营销策划与销售紧密呼应
营销策划的最后环节就是销售。营销策划的好坏决定销售的情况好坏。因此两者互为表里，紧密联系。
三、房地产营销策划的内容
1.市场分析
市场分析分为市场供应调查分析和市场需求调查分析。
2.项目自身分析
利用SWOT分析，将项目的优势、劣势、机会、威胁同内外部环境有机结合起来。能使我们调整策略，谋求更好的发展，并且能够提升决策质量。
3.目标市场确定
不同消费者的需求和偏好有很大差异。依据不同的区域特点，针对目标客源的特定需求，制定合理的市场定位。能取得良好的市场业绩。
4.项目定位
项目定位是在目标客源建立的基础上，为最大限度地满足客户的需求而对项目的整体把握。它是围绕目标市场项目的功能、形象作特别的有针对性的规定。
5.项目推广
项目推广过程。房地产营销过程共分为四个阶段：预热期、强销期、持销期、尾盘期。所以推广过程也应该相应分为四个阶段。项目推广方式。项目推广实施是整个推广过程中的关键，是将推广计划集体落实的过程。
四、房地产营销策划面临的误区
房地产营销策划是关系房地产开发经营成败的关键。但是目前的房地产营销策划还是存在一些误区。
1.房地产公司在营销策划中的误区
（1）只以销售结果作为成败关键。房地产营销策划好坏，只将销售结果作为评价标准，不注重营销的全过程，主要把精力放在了广告投入上。由于近几年来房价不断上涨，产商竞争激烈，广告投资不断上升。因此这些广告费用最后还是需要由消费者承担。
（2）营销策划重心在营销而非策划。近几年，房地产公司只针对楼盘项目销售的经营，忽视对产品的开发，房地产广告看得多了，房地产公司任何人都能说出几个，但程度仅仅局限于楼盘名称。
2.策划人对自身工作的认识误区
策划人的专业性不强。现在所有的房地产公司都在聘请房地产策划人员，但是真正满足条件的人却寥寥无几，随着近年来房地产事业的飞速发展，各地域之间的自身发展周期性和不平衡性，使得那寥寥无几的策划人员对自己的事业失去信心，再说由于缺乏专业基础知识，导致对自己事业的认识性不足，能正确认识到房地产营销策划的重要性和其深层次的涵义与特殊要求。
3.政府认识中存在的误区
（1）政府没有意识到房地产营销策划重要意义。房地产营销策划关系着城市的发展，这是一个宏观与微观研究问题的“结合点”，对城市形象和城市可持续发展有这深远影响。
（2）政府对于其专业人才的培养还没有引起足够的重视。在各高校中，房地产专业设置很少，相比其他专业来说与实际需求人才是严重失衡的。
五、应对房地产营销策划问题的对策
1.摆正思路并认清房地产营销策划的正确概念
整体的营销策划不仅是房地产商或策划人的工作，我们要突破传统意义的房地产营销策划的概念、颠覆传统的房地产营销策划的理念，营销策划必须符合城市可持续发展的要求，从城市的整体营销入手，以铸造经典城市为目的，建造与城市文化相融合的住宅，并注重环境与公共设施。
2.明确目标市场，科学市场定位
目标市场分析与市场定位是营销策划过程中的关键环节，也是企业营销策略的核心。由于房地产行业已经进入微利时代，房产开发商应明确其目标市场，进行科学的市场定位。因此从消费者实际购买力与需求出发。
3.房地产商的先进开发理念
房产商应有一种前瞻性的眼光，房地产业即将从新洗牌，产品品质将代表一切。
4.策划人的责任感
营销策划书的意义和价值 第2篇
关键词：旅游营销；策划；创新
随着近年来我国旅游业的迅猛发展，旅游市场的竞争日趋激烈，旅游营销的重要作用日益凸显，一套有创意的可执行的旅游营销策划不但可以为旅游景区带来显著的综合效益，而且可以影响一个城市或地区的发展，甚至可以提升整个国家的“软实力”。本文通过回顾我国旅游营销的发展历程，分析了制约当前我国旅游营销策划的各个因素，并在此基础上提出了优化我国旅游营销策划的措施，明确了创新是旅游营销策划之本，只有在旅游营销理念、营销技术手段以及营销内容等方面积极创新，才能在激烈的旅游市场竞争中占据一席之地，才能促进我国旅游产业又好又快地发展。
一、我国旅游营销发展历程
（一）第一阶段（1978-1987年）：政府主导下的旅游营销缺位阶段
自1978年我国实行改革开放政策以来，在国家正确的方针、政策指引下，经济建设成效显著，我国旅游业开始进入起步时期。同时，由于我国财政困难，_提出了利用国内外资源打开国内外市场的方针，旅游业作为创汇产业表现出的经济性逐步凸显，旅游业在我国经济中的地位从外事接待型逐步向积累外汇型转变。这一时期，我国旅游业的发展形成了政府供给主导型的模式。我国旅游营销整体处于缺失状态，旅游企业呈现“等、靠、要”的特征，直到1986年一首“无锡旅情”唱响日本，开辟了一首歌带动一个国家市场的营销先河，也开启了我国旅游营销发展的新篇章。
（二）第二阶段（1988-1998年）：行业实践超前于理论发展的旅游营销探索阶段
伴随着我国旅游管理体制的变革以及社会主义经济改革的全面开展，这一时期旅游业的发展获得了新的动力，旅游业已经成为国民经济的一个有机组成部分。然而由于我国旅游环境的特殊性以及缺乏竞争的经验和积累，这一阶段的旅游营销尚处在初级和探索的阶段，行业出现了简单模仿和盲目跟风的现象，90年代流行的点子热、CI热，也冲击了旅游营销，凸显了我国旅游营销的浮躁和发展的不成熟。
（三）第三阶段（1999-2002年）：旅游营销的快速发展阶段
随着我国营销学术界与国际营销学术界交流活动的日益频繁，国际前沿的营销理论被我国大量吸收和学习借鉴。这一时期顾客满意理论、整合营销传播理论、定制化营销、关系营销、网络营销等理论相继传入我国，我国旅游营销得到了快速而又理性的飞跃发展。
（四）第四阶段（2003-2005年）：精细化营销和联合营销阶段
这一阶段，整个社会处于急剧发展之中，消费者分层更加明显，使得细分消费群体十分必要，细分目标市场，捕捉市场机会，成为广大旅游企业赢得竞争优势的有效手段。我国旅游企业迎来了一个精细化营销的新阶段。同时，联合营销成为这个阶段旅游营销的主旋律，区域旅游合作成为旅游业发展的重要方向。
（五）第五阶段（2006年至今）：新营销破题前的困顿和品牌营销阶段
世界旅游经济发展已经进入品牌化经营时代。打造强势旅游品牌和知名旅游品牌，是旅游业发展的必然趋势。我国旅游营销已进入品牌制胜的阶段，然而我国旅游营销品牌化成长之路十分艰辛，我国的旅游营销整体处于一个迷茫困顿期。唯有正确认识到旅游营销策划的系统性和战略导向性特点，充分发挥旅游营销策划的作用，才能促进我国旅游营销的快速发展。
二、制约目前旅游营销策划发展的因素
（一）旅游营销策划理念的缺失
旅游营销策划理念的缺失是目前我国大多数旅游企业都存在的普遍现象，营销不等同于促销，而在当前我国许多旅游企业却经常混淆这两个概念，促销仅仅是营销工作的一部分活动，而营销更强调前期的市场调查和分析以及对顾客需求的把握。旅游营销策划理念的缺失成为阻碍当前我国旅游营销策划发展的重要因素。
（二）旅游发展战略的制定缺乏科学的市场分析
随着旅游业在我国国民经济发展中的重要地位的确立，各地政府都十分重视发展当地旅游业。然而，各地政府发展旅游业的战略模式日益标准化，认为发展旅游就是建设“中国优秀旅游城市”、“中国最佳旅游城市”、“历史文化名城”、“园林城市”、“卫生城市”等等，导致一时间全国优秀旅游城市遍地涌现。旅游业发展战略的制定缺乏科学的市场分析，存在盲目性，导致在旅游营销策划中各个地方旅游营销策划雷同现象严重，缺乏地方特色。
（三）旅游产品设计缺乏创新
旅游产品是旅游营销策划的对象，一个创新的旅游产品结合有效的营销策划往往能够很快吸引消费者的眼球。但是实际中，旅游产品的更新速度远远满足不了人们的旅游需求，就以各大旅行社推出的旅游线路为例，旅游线路大同小异、缺乏特色、更新缓慢，只能靠价格来吸引旅游者，致使旅行社陷入价格战的旋涡不能自拔。旅游产品缺乏创新性，从而很大程度上影响到旅游营销策划的效果，导致旅游营销策划的效果不理想等等。
（四）旅游营销形式同质化现象严重
旅游业的营销，从早期借助景区导游图、宣传册、录像带开始，随着旅游业的进一步发展逐渐演变为借助旅游交易会、推介会、DVD的营销，其营销形式同质化现象十分普遍，致使旅游营销策划在形式上很难突破。这些为数不多的相当有限的旅游营销手段，缺乏形式创新，更缺乏内容创新，随着时代的快速发展所发挥的功效也日益减弱，在旅游营销策划中采用这些传统的旅游营销形式很难达到营销的预期效果。
三、优化我国旅游营销策划的措施
（一）重视创新精神，注重创意的运用
成功的旅游营销策划案例无不体现了“创新”二字，创新通过创意来表现，未来学家托夫勒说：“主宰21世纪商业命脉的将是创意，因为资本时代已经过去，创意时代正在来临。”创意是工作人员根据企业营销目标，在收集、分析、筛选、组合各类基础资料的基础上，通过艺术思维，“苦思冥想”后形成的一个（或一系列）想法和构思。旅游企业应高度重视创意在旅游营销策划中的作用，利用创意创造特色和活力，一套有创意的可执行的旅游营销策划将会带来意想不到的收获。
（二）创新旅游营销策划形式
旅游营销策划形式多种多样，常见的形式有通过新闻媒体宣传、旅游广告、参加旅游交易会、到客源地举行旅游推介会等。然而这些传统的旅游营销策划形式随着时代的快速发展所发挥的功效日益减弱，产生的营销影响力很有限。随着时代的发展和科技的进步，可以用于旅游营销的新载体层出不穷，旅游营销策划在形式上应创新地综合运用各种有利于达到营销目的的方式，可以将传统与现代营销载体相结合，借助丰富多变的物质载体，不断扩大旅游营销的影响力。
（三）创新旅游营销策划内容
旅游营销的内容，就是旅游目的地整体形象和具体的旅游产品。旅游营销策划的内容创新和旅游产品创新是一致的，某种意义上，旅游产品的创新实际上也是旅游营销策划内容的创新。旅游产品创新，要点在于使旅游产品能够适应、引导乃至创造市场需求。旅游营销策划内容的创新更强调智力的投入，花费智力的策划，使旅游产品通过创新而更加新颖和具有魅力。
（四）创新旅游营销策划理念
旅游营销策划的理念创新，是旅游营销策划在其形式创新和内容创新基础上的升华，它使旅游营销跃入更高的层面。对旅游企业而言，营销观念是旅游企业营销策划活动的指导思想，决定着企业的经营方向和长远发展。从营销观念的演变进程及市场需求变化来看，旅游企业应当以旅游者为中心，根据旅游者的消费需求进行产品设计和营销策划活动，同时还要根据旅游者消费需求的变化及时调整旅游企业的营销策划活动以切实达到预期的旅游营销目的。
（五）创新科技手段在营销策划中的应用
随着体验经济时代的到来，旅游作为一种有益身心健康的体验性消费，在旅游营销策划中应愈加重视满足潜在游客的一种体验感，这也是旅游业发展的趋势。例如虚拟技术在故宫景区营销策划中的成功运用，充分体现了技术手段在旅游营销策划中的作用。通过这种创新的科技手段，一方面模拟景区的场景为潜在的游客提供一种虚拟的旅游体验，另一方面当游客来到实地旅游时可以加深旅游认识。可见，积极创新技术手段在旅游营销策划中的应用也将在一定程度上增强旅游营销策划的效果，可以促进我国旅游营销策划的发展。
参考文献：
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营销策划书的意义和价值 第3篇
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上篇 网络营销战略与组织
第1章 网络营销战略
网络营销环境分析
网络营销环境概述
网络营销微观环境
网络营销宏观环境
网络消费者行为分析
网络消费者行为概述
网络消费者的消费心理及消费过程
网络消费者的消费行为分析
我国网民网络生活分析
网络市场定位分析
网络市场概述
网络市场细分及差异化
网络目标市场营销策略及市场定位策略
网络产品分析
网络产品概述
网络产品策略
网络产品研发
网络营销定价
网络营销定价概述
网络营销中的定价策略
网络营销渠道分析
网络营销渠道概述
网络营销渠道建设与选择
网络客户关系营销分析
客户关系营销概述
客户关系营销中的客户关系管理
第2章 网络营销组织与岗位设计
网络营销组织架构与岗位说明书
部门职责描述（含组织设计）
网络营销综合管理岗位说明书范本
网络广告管理岗位说明书范本（广告投放、策划、制作、评估）
网络活动策划岗位说明书范本
营销策划书的意义和价值 第4篇
必要的话可以有一个补充，如远景展望，主要解决大家对未来的信心，关键时刻是非常必要的。就向_总经在面对全球经济危机所说的，信心比黄金更重要，其实一个企业又何尝不是。
报告的负责人是公司的营销老总，可以组织公司的相关营销部门先写部门报告，在此基础上进行总结，对于缺少经念的下级部门应给予指导。
年度报告在开篇前可以对今年取的的成绩进行一个概括，语言要简单，以肯定成绩为主。如主要销售额，主导产品的销售额或销售量、市场占有率等。当然一些客套话及鼓劲的话也是要说的。
一个公司的营销报告，大公司在十月份就肯定会开始，中小企业很多到十二月份才开始，其实要想第二年有一个好的开始，早一点对本年度进行总结、分析，来年一定会做得更好。
第一部分：年度营销总结：
一、200N年的营销现状内容
（一）、产品的销售、开票、回款及应收帐现状
1、 与200B年的销售情况对比；
2、 开票、回款及应收帐与200B年对比；
以上可以图表加文字说明。
（二）、公司产品的销售结构现状及公司剂型结构
1、公司产品销售结构状况，以利分析公司结构风险，营销与生产匹配；
2、公司剂型结构，以利分析公司结构风险，营销与生产匹配；
（三）、市场规模及主要产品销售现状，将各产品的市场销售进行统计，以利布局分析。
（四）、退换货现状
各品种的退换货占销售量的比率，主要退货区域及退货客户，以利市场分析。从退货不仅可以分析产品的销售情况，还可以分析市场的管理及心态等。
（五）、公司产品渠道分销现状：这里主要要作客户分析，如销售占比、以利市场调整。
（六）、主要产品的竞争地位及现状
可以和你的主要对手对比，长沙彩虹企业管理咨询孟庆亮做品牌一般是全国盯第一，区域盯第一策略。
二、200N年营销工作取得的成绩
这个可以涉及企业营销的很多方面，如产品推广、价格体系管理、渠道管理与创新，品牌推广，促销管理、团队建设、基础管理、培训、公共关系等方面，一个企业要发展首先是应总结优势，然后才是总结教训，一定要扬长避短。
第二部分：问题与对策
三、200N年营销工作的问题及对策
（一）、产品问题及对策：主要产品应分开来写。
（二）、价格问题及对策：只有管好价格才能有钱可分，分钱永远是最重要的事情。
（三）、渠道问题及对策：中国绝对多的企业都是渠道问题。
（四）、促销问题及对策：一定要让你的团队明白没有促销是万万不能的，每一个促销工具应合适的地点、合适的时间运用。
（五）、培训的问题及对策：培训是最好的投资，一个企业一定要训练一支黄埔军才能真正立于不败之地。
（六）、基础工作不好是常态，但是一座大楼的高度确是基础决定的。
（七）、品牌传播的语言和形象不统一是中小企业常态，一定要注意。
（八）、销售人员：决定销售能否长期稳定发展的关键在于销售人员，因此应高度重视。
（九）开票和应收款：控制风险是做生意的永远第一要务。
（十）、其他问题：如宏观环境所产生的风险与机遇，环境变化是物种灭亡的主要原因，很多企业也是这样死掉的。
第三部分：规划与计划
四、200M年总的营销目标及分解
（一）、总目标
1、总商业销售目标：略
2、总开票销售收入：略
3、总销售回款目标：略
4、利润目标：略
5、市场目标：略
（二）、销售数量及分解：
公司产品销售目标：略，各市场销售计划详细分解详见附表
（三）、各市场回款分解：（单位：万元）
（四）、200M年市场开发计划及分解
分季度抓落实，各市场报详细计划。
五、200M年总的战略方针及营销策略
（一）、战略方针 ：简单明了的战略概述及目标。
（二）、营销策略
可以在以下八点为主展开：产品策略、价格策略、渠道管理策略、促销策略、考核目标策略：基础工作、市场开发、销售回款三重考核、营销管理策略、队伍建设策略、品牌经营策略。
六、200M年的具体行动计划及费用预算
这个可以由市场部起草，没有市场部的小公司可由销售经理或营销老总来写、营销老总讨论后报总经理或老板批准，大公司可报决策机构。
七、对各地市场的具体要求及建议
没有具体的指导意见和要求，营销管理会象放羊。
八、销售政策：在制定时要坚持以下原则：
1、易知、简从、顺道。
2、销售增长、利润增长的同时收入要增长。
3、很多政策要保持延续性。
第四部分：未来工作重点及远景展望
营销策划书的意义和价值 第5篇
楼市的逐步升温
地产营销随着不断完善、拓展和延伸，在地产营销的新思路、新趋势中出现了营销策划，它是在一般市场营销基础上的一门更高层次的艺术，其实际操作性更高。随着国内房地产市场竞争日益激烈，好的营销策划更成为企业创名牌，迎战市场的战略武器，策划书是营销策划的反映。在此谈一谈策划书的编制问题。
一、营销策划书编制的原则
为了提高策划书撰写的准确性与科学性，应首先把握其编制的几个主要原则：
（一）逻辑思维原则：策划的饿目的在于解决企业营销中的问题，按照逻辑性思维的构思来编制策划书。首先是设定情况，交代策划背景，分析房地产发展现状，再把策划中心全盘托出，其次进行具体策划内容详细阐述；三是明确提出解决问题的对策。
（二） 简洁朴实原则：要注意突出重点，抓住企业营销中所要解决的核心问题，深入分析，提出可行性的相应对策，针对性强，具有实际cao作指导意义。
（三可cao作性原则：编制的策划书是要用于指导营销活动，其指导性涉及营销活动中中的每个人的工作及各还击关系的处理，因此其可cao作性非常重要，不能cao作的方案创意再好也无任何价值，不易于cao作也必然要耗费大量人、财、物，管理复杂显效低。
（四）创意新颖原则：要求策划的“点子”（创意）新、内容新、表现手法也要新，给人以全新的感受，新颖的查是策划书的核心内容。
二、营销策划书的基本内容
策划书按道理没有一成不变的格式，它依附于产品或营销活动的不同要求，在策划的内容与编制格式上也有变化。但是从营销策划活动一般规律来看，其中有些要素是相同的。
因此，我们可以等同探讨营销策划书的一些基本内容及编制格式，
封面：
策划书的封面可提供以下信息：策划书的名称；客户名称；策划完成日期及本策划适用时间段。因为营销策划具有一定的时间性，不同时间段上市场的状况不同，营销执行效果也不一样。
策划书正文部分主要包括：
（一）策划目的
要对本营销策划所要达到的目标，宗旨树立明确的观点，作为执行本策划的动力或2强调执行的意义所在，以要求全员统一思想，协调行动，共同努力保证策划高质量的完成。
企业营销上存在的问题纷繁多样，但概而言之，也无非六个方面：
初步房地产业，缺乏实际cao作经验。尚无一套系统营销方略，因而需要根据市场特点、项目特点策划出一套营销计划。
某地产项目改变功能和用途，原有的营销案已不适应新的形势，因而需要重新设计新的营销方案。
企业改革经营方向，需要相应地调整行销策略。
发展商原营销实施方案严重失误，不能再作为企业的行销计划。
房地产市场行情发生变化，原经销案已不适应变化后的市场。
发展商在总的营销实施方案下，需在不同的时段，根据市场的特征和行情变化，设计新的阶段性方案。
一般的房地产营销策划书文案中，对策划书的目的说的非常具体，都会出现类似如下前言：承蒙某某房地产开发有限公司的信任，委托我们某某广告策划公司参与某某城市广场的前期营销策划。我们通过对该项目的市场分析和项目定位，又抽调出大批市场调研人员深入市场，针对该项目进行了全面的市场调研，从而说明某某城市广场项目营销对公司长远、近期利益及对长期系列影响的重要性，要求公司各级领导及项目小组、各环节部门达成共识，完成任务，这一部分使得整个方案的目标方向非常明确、突出。
（二）、分析当前的营销环境状况
对同类楼盘及住宅产品市场状况、竞争状况、楼盘销售价格及宏观环境要有一个清醒的认识。它是为制定相应的营销策略，采取正确的营销策略提供依据，“知己知彼方能百战百胜”，因为这一部分需要策划者对市场比较了解，这部分主要分析：
1、当前市场状况及市场前景分析
房地产市场总体概述；
区域竞争性楼盘分析；
楼盘的市场性、现实市场及潜在市场状况；
市场成长状况，楼盘目前处于市场生命周期的哪一阶段上。对于不同市场阶段上的楼盘营销侧重点如何，相应营销策略效果如何，需求变化对产品市场的影响。
目标客户群体对楼盘的接受性，这一内容需要策划者凭借已掌握的资料分析产品市场发展的前景。
2、对楼市影响因素进行分析。
主要是对影响楼盘销售的不可控因素进行分析；如宏观环境、政治环境、居民经济条件，如置业者收入水平，消费结构的变化，消费心理及文化层次等，对一些商业物业的营销策划还应考虑周边地区人口分布状况，商业网点分布状况及片区商业业态形成等发展趋势。
（三）市场机会与问题分析。
所谓的营销实施方案，就是对市场机会的把握和策略的运用，因此分析市场机会，就成了营销策划的关键，只要找准了市场机会，策划就成功了一半。
1、针对项目目前营销现状进行问题分析，一般营销中存在的具体问题，表现为多方面：发展商知名度不高，项目地段不佳，形象不佳影响产品销售。
项目整体规划欠佳，功能不全，被客户冷落；
项目包装太差，提不起目标客户群体的购买兴趣；
楼盘价格定位不当；
目标客户群体定位缺乏科学性，使销售渠道不畅；
促销方式不佳，客户不了解楼盘；
广告投入太少，难以启动市场；
销售人员服务质量不高，客户有不满情绪；
售后服务缺乏保证，客户购房后的顾虑多等都可以是营销中存在的问题。
2、针对项目特点分析优秀、劣势。从问题中找劣势予以克服，从优势中找机会，发掘其市场潜力。分析各目标市场或目标客户群热点，进行市场细分，对不同的消费需求尽量予以满足，抓住主要目标客户群作为营销重点，找出与竞争对手差距，把握利用好市场机会。
（四）营销目标
营销目标是在前面目的任务基础上公司所要实现的具体目标，即营销策划方案执行期间，经济效益目标达到：总销售率为%，预计销售日期为XX天。
（五）营销战略
1、营销宗旨
一般发展商在企业策划案中注重这样几方面：
以强有力的广告宣传攻势顺利拓展市场，为产品正确定位，突出产品特色，采取差异化营销策略。
以楼盘主要目标客户群体为销售重点。
建立起畅通的销售渠道，不断拓展销售区域。
2、竞争策略
通过前面房地产市场机会点与问题分析，提出合理的推广策略建议，形成有效的4P组合，达到最佳效果。
1）项目定位：产品市场定位的关键主要在顾客心目中寻找一个空位，使楼盘迅速启动市场。
2）功能定位：功能定位涉及到定位产品质量的优于劣。一般来说，功能齐全的住宅物业是深受置业者欢迎，是十分具有市场竞争力和生命力的。楼盘功能定位科学，即为进入市场销售提供了有力的保证。
3）楼盘品牌：要形成一定知名度、美誉度，树立广大置业者心目中的知名品牌，必须有强烈的创造意识。
4） 楼盘包装：楼盘作为不可移性的特殊商品，其包装与其它市场销售的产品一样，十分重要，包装作为楼盘给目标客户群体的第一印象，需要能迎合置业者质量满意的包装策略。